避けては通れない相続
もし、あなたのご両親が突然亡くなり土地と建物を相続するとなったら…
今回は結構面倒な土地と建物の相続と登記手続きについて書いていきます。
ただし、前提として土地・建物が個人の所有になっていますので、建物や土地が賃貸であったり、借金等がある場合は専門家にご相談される事をお勧めします。
不動産を相続したら…
不動産を相続したら移転登記申請をします。
登記と名の付く事はほぼ法務局なので法務局のホームページを探します。
法務局トップページのメニューに不動産登記申請の項目があるのでクリックすると、どのような手続きに該当するかわかりやすく掲載されています。私の場合は父が亡くなり相続が発生したので「不動産の所有者が亡くなった」をクリックします。
さっそく4つの選択肢が出てきました。私の場合は事前に同じく相続人である弟と遺産分割協議を終えていたので迷わず「遺産分割協議による相続（相続人全員で話し合いをする場合）」を選びました。
この辺りは相続で揉めている間は移転申請できないので、まずは遺産分割協議を済ませるなり遺言書に従うなり法定相続を選択するなりして解決しておくことをお勧めします。
じゅうえんこれから以下の投稿は素人の見解であり、専門家によるものではありません。もしご自身で登記登録に挑戦しようと思われている方は、必ず法務局の相談会などを利用して専門家のチェックを入れてください。また、資格を持たないものが他人の登記登録をすることは違法です。
自分で用意できる書類はなるべく集めておく
自分で集められる書類は自分で用意しましょう。司法書士さんに頼むか自分で取り寄せるかで手数料などを節約できたりします。もし司法書士さんに頼む場合は委任状が必要になります。戸籍謄本などは役所に郵送で申請できるので役所のHPなどで調べてみてください。
物件が住んでいるところから離れている場合、費用面でどの手段を選ぶか計算してみましょう。遠方なら旅費や休暇取得（平日しか作業が進めないため）などを考慮して現地の司法書士さんに依頼した方が安くなることもあります。
1.被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した原戸籍
難易度：★★★★★（出生地による） 費用：1通750円ぐらい×ページ数による
改製原戸籍謄本、原戸籍は「はらこせき」と呼ぶと役所の方の理解が早いです。「縦書きのはらこせき」と言えばもっと確実になります（げんこせきと呼ぶと現戸籍と間違う可能性があるため）
まずは、亡くなった方の出生地がたとえ遠方でも現地の役所へ出向いて取り寄せる事になります。私の父は当時〇〇村でしたが名古屋市に合併したので名古屋市の区役所へ行きました。ご兄弟が多く、また分家してまた本家に戻ることをしていたので、まるで本のようになりました。もちろん発行手数料はページ分必要なのでウン千円にもなりました。（古い時代のものなので華族・士族・平民などの欄がありましたよ）
また出生地から最後の住所へ越してきたので最後の住所地でも原戸籍の取得をし、これで「出生から死亡までの連続した戸籍」が揃いました。
2.被相続人（亡くなった方）の住民票の除票
難易度：★★★（最後の住所地による） 費用：1通 300円ぐらい
亡くなった方の最後の住所地の役所で本籍の入った住民票除票を入手します。
3.相続人全員の現在の戸籍謄本
難易度：★ 費用：1通 450円ぐらい
相続人全員の戸籍謄本は本籍が入っているものでそれぞれ本籍地の役所で取得します。私の場合は現住所と本籍地が違っていたのでそれぞれの地で取得する事になりました。
4.遺産を相続する人の住民票
難易度：★ 費用：1通 300円ぐらい
この場合、私だけ受け継ぐ事になりましたので私の住民票だけ必要になります。相続人が複数ならそれぞれ必要になります。
5.遺産分割協議書
難易度：★★★★（相続人の数による） 費用：自己作成0円・専門家は数万円必要
相続人全員の署名捺印（印鑑登録された実印を押印）がされた遺産分割協議書を作成します。原則的には司法書士さんが作成するらしいです。しかし私はネットで調べまくり、法務局HPの作成例に添えば自分でできると思ったので作ってみました。（最終的に司法書士さんにチェックしてもらえたので大丈夫かと思います。チェックしていただいた司法書士さんに感謝です。）
遺産分割協議書は相続人全員分の枚数（2人なら2枚、3人なら3枚）を用意し、全てに全員の署名捺印が必要で相続人全員が各1枚保管する形になります。※全員が原本を持っていることになります。
6.相続人全員の印鑑証明書
難易度：★ 費用：1通 300円ぐらい
遺産分割協議書に押印した実印の相続人全員分の印鑑証明書が必要です。
7.固定資産評価証明書
難易度：★★（物件の所在地による） 費用：1通 300円ぐらい
登録免許税を算定するための資料として必要です。これによって購入すべき印紙代が算出されます。最寄ではなく不動産の管轄地域の役所で税務関係窓口にお尋ねください。
8.相関関係説明図
難易度：★★★★★（相続人の数による） 費用：自己作成0円・専門家は数万円〜100万円以上も？
相関関係説明図を作成しておけば除籍謄本・改製原戸籍謄本・戸籍謄本の原本はコピーを取らなくても原本還付請求をすることができるようになります。（相関関係説明図を作成するより戸籍謄本の原本を渡した方が安く済むならいらないかも）
私のように相続人が2人だけという場合は相関関係説明図ぐらい自分で作成もありかなと思い作ってみました。ただ、相続人の数が多い場合専門家に依頼した方が安心ですが、それなりに出費を覚悟する事になります。また土地だけでなく建物の登記にも戸籍謄本の原本が必要でしたので原本還付請求のために作成しました。
私の場合は父が再婚、その後すぐに離婚していて背筋が凍りましたが、連れ子との養子縁組はされていなかったため相続人に変化はありませんでした。ただし、相関関係には再婚についても記載しておいた方が良いとアドバイスを受けました。不要と思って書かないで指摘されるよりは不要でも書いておけば指摘されないからです。
資料が集まったら専門家にチェックしてもらおう
とりあえず必要な書類が用意できたら司法書士さんにチェックしてもらいましょう。私は地方法務局の無料相談会がタイミングよく開催されていたので早速申し込み、チェックしてもらいました。
足りない書類や登録免許税の算出などチェックしてもらい、完全に揃えたところで別件で依頼する司法書士さんにも最終チェックをしていただきました。そうして問題なく提出できる状態までフォローしていただき非常に助かりました。
じゅうえん書類一式を持参したら相談員の方にびっくりされました。でも、おかげで相談はスムーズに進めることができ充実した相談ができました。それでも時間はあっという間に過ぎてしまったので、必要書類はなるべく揃えられた方がいいと思いました。
返却してもらいたい書類（上記の1〜6までの書類）がある場合は必要書類をコピーして製本し、原本還付請求をすれば原本は帰ってきます。※「相関関係説明図」がある場合は、戸籍謄本（戸籍全部事項証明書）等の原本はコピーがなくても帰ってきます。いずれも司法書士さんに相談された方が安心です。
余談ですが大事なことです
遺言書（いごんしょ）は後々禍根を残さないためにも作っておいた方がかなりオススメです。なぜなら、全く名前も知らない相続人がいきなり現れる可能性だってあるからです。そして遺言書を作るなら法的に効力のある様式で作成された方が安心です。
今回の私はシンプルな相続関係だったため遺産分割協議書の作成に苦労はしませんでした。もし法的に正当な相続人である遠い親戚が現れて遺産を分けてくれと言った場合、スムーズな相続は難しくなるでしょう。しかし、遺言書があれば法的な分割よりも遺言書の方が優先されるようです。
もし遺言書があればこうなることは防げた可能性があります。予期せぬ事にならないためにも司法書士さんに相談されることをお勧めします。
じゅうえん「ゆいごん」は家族に言い残す言葉や文筆などの広い意味で使われる言葉で使われ「いごん」は法的効力のあるものとして専門家が使っているそうです。ゆいごんだけでは法的効果は薄いとされるようです。
